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Bei der Miete von Geschäftsräumlichkeiten stellen sich für den Vermieter wie auch für den Mieter entscheidende Fragen. Für welche Geschäftszwecke eignet sich das Mietobjekt? Wie kann der Mieterin möglichst viel Gestaltungsspielraum übertragen werden, damit sie die gemieteten Räumlichkeiten nach ihren Bedürfnissen ausbauen kann? Wie lange soll das Mietverhältnis dauern? Im Folgenden erhalten Sie Antworten auf fünf zentrale Fragen im Kontext der Geschäftsraummiete.
- Wann spricht man von einem Geschäftsraum?
Die Frage, was ein Geschäftsraum im Sinne des Mietrechts ist, hat deshalb grosse Bedeutung, weil das Mietrecht zahlreiche Sondervorschriften für die Miete von Wohn- und Geschäftsräumen enthält. Per definitionem ist als Geschäftsraum jeder Raum zu betrachten, der vereinbarungsgemäss den Betrieb eines bestimmten Gewerbes oder der Ausübung einer bestimmten beruflichen Tätigkeit dient (z.B. Büros, Verkaufsräume, Werkstätten, Magazine und Lagerräume). Es ist somit nur der Raum erfasst, in welchem einer wirtschaftlichen Tätigkeit im weiteren Sinne (Erwerbstätigkeit) nachgegangen wird. Dabei ist nicht erheblich, ob diese haupt- oder nebenberuflich ausgeübt wird oder gewinnbringend ist. Entscheidend ist, welchen Gebrauch die Parteien vereinbart haben.
Beispielsweise können auch ein Kiosk, ein Marronihäuschen oder eine Selbstbedienungs-Autowaschanlage einen Geschäftsraum darstellen. Keine Geschäftsräume sind hingegen insbesondere unbebaute Grundstücke, Sportplätze, Parkplätze oder Lager.
Der Raum muss ferner grundsätzlich Geschäftszwecken dienen.
- Wie kann der Mieterin möglichst viel Gestaltungsspielraum übertragen werden, damit sie die gemieteten Räumlichkeiten nach ihren Bedürfnissen ausbauen kann?
Die sogenannte Rohbaumiete ist bei der Miete von Geschäftsräumen sehr beliebt. Sie ist im Gesetz nicht explizit erwähnt. Bei der Rohbaumiete übernimmt die Mieterin das Mietobjekt entgegen der gesetzlichen Regelung noch nicht im vollausgebauten Zustand. Sie kümmert sich selber - oder mit Beteiligung des Vermieters - um die Herstellung des gebrauchsmässigen Zustands, welcher die vertraglich vereinbarte Nutzung erlaubt (z.B. Zahnarztpraxis, Coiffeursalon, Büroräumlichkeiten etc.). Oft stellt sich dabei die Frage, inwiefern die Mieterin für ihre Ausbauten zu entschädigen ist, wann ihre Investitionen amortisiert sind und ob sie bei Beendigung des Mietverhältnisses eine Rückbaupflicht trifft. Um Differenzen zu vermeiden, empfiehlt sich eine präzise vertragliche Regelung.
- In Mietverträgen über Geschäftsräume ist oft von einer Indexklausel die Rede. Was bedeutet diese?
Bei einem indexierten Mietzins vereinbaren die Parteien im Voraus, dass der Nettomietzins ausschliesslich dem Landesindex der Konsumentenpreise des Bundesamts für Statistik folgt. Keine Berücksichtigung findet dabei der Referenzzinssatz. Der Zweck einer Indexklausel liegt darin, dass sich der Mietzins lediglich den Lebenshaltungskosten anpasst. Die Vereinbarung einer Indexklausel ist nur gültig, wenn der Mietvertrag für mindestens fünf Jahre abgeschlossen wird. Erst mit Ablauf der Indexierung können die Parteien sich wieder auf die gesetzlichen Mietzinsanpassungsgründe, beispielsweise den Referenzzinssatz, berufen.
- Was bedeutet «Optionsrecht»?
Ein Optionsrecht ist eine Vertragsklausel, die es einer der Vertragsparteien ermöglicht, das Mietverhältnis durch einseitige Willenserklärung zu verlängern (zum Beispiel um weitere fünf Jahre). Es wird unterschieden zwischen einer unechten Option und einer echten Option. Bei einer echten Option besteht bereits eine Einigung über alle wesentlichen Elemente wie das Mietobjekt und den Mietzins. Bei einer unechten Option besteht noch keine Einigung über die Höhe des Mietzinses. Das Optionsrecht ist rechtzeitig auszuüben. Die Frist oder der Zeitpunkt ist vertraglich festzulegen. Es kann zudem vereinbart werden, dass eine Option mehrere Male ausgeübt werden kann.
- Welche Kündigungsfrist gilt bei der Miete von Geschäftsräumen?
Das Gesetz sieht bei Geschäftsräumlichkeiten eine sechsmonatige Kündigungsfrist auf einen ortsüblichen Termin oder, wenn es keinen Ortsgebrauch gibt, auf Ende einer dreimonatigen Mietdauer vor. Vertraglich kann eine längere Kündigungsfrist vereinbart werden. Der Vermieter muss das Mietverhältnis mit einem Formular kündigen, das vom Kanton genehmigt ist und angibt, wie der Mieter vorzugehen hat, wenn er die Kündigung anfechten oder eine Erstreckung des Mietverhältnisses verlangen will. Das Mietverhältnis für Geschäftsräume kann um höchstens sechs Jahre erstreckt werden.
Der Mieter ist verpflichtet, schriftlich zu kündigen. Er muss dazu kein amtlich genehmigtes Formular verwenden.
Fazit
Bei der Miete von Geschäftsräumlichkeiten besteht Gestaltungsspielraum. Um Differenzen zwischen den Mietparteien zu vermeiden, empfehlen sich präzise vertragliche Regelungen. Insbesondere die Rohbaumiete wirft etliche Fragen auf, die vertraglich zu klären sind. Gerne stehen wir Ihnen beratend zur Seite.
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