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La location de locaux commerciaux suscite généralement des questions importantes tant pour le bailleur que pour le locataire. A quel usage commercial l’objet loué convient-il? Comment conférer au locataire le plus de marge de manœuvre possible pour aménager les locaux loués selon ses besoins? Quelle doit être la durée du bail? Vous trouverez ci-dessous les réponses à cinq questions fondamentales concernant la location de locaux commerciaux.
- Quand parle-t-on de local commercial?
Quelle est la définition d’un local commercial au sens du droit du bail? Cette question revêt une grande importance car les dispositions spéciales concernant les baux d’habitations et de locaux commerciaux sont nombreuses dans le droit du bail. Par définition, un local qui, conformément au contrat, sert à l’exploitation d’un certain commerce ou à l’exercice d’une certaine activité professionnelle est considéré comme un local commercial (par ex. bureaux, locaux de vente, ateliers, magasins et entrepôts). Par conséquent, seuls les locaux dans lesquels s'exerce une activité économique au sens large (activité professionnelle) sont concernés. A cet égard, le fait qu’une activité soit exercée à titre principal ou secondaire ou qu'elle soit lucrative n'est pas déterminant. Seul l’usage convenu par les parties est déterminant.
Un kiosque, une cabane de vente de marrons chauds ou une station de lavage de voitures en libre-service peuvent également constituer un local commercial. En revanche, les terrains non bâtis, les terrains de sport, les parkings ou les entrepôts ne sont pas des locaux commerciaux.
En outre, le local doit en principe être utilisé à des fins commerciales.
- Comment conférer au locataire le plus de marge de manœuvre possible pour aménager les locaux loués selon ses besoins?
Bien qu'il ne soit pas explicitement mentionné dans la loi, le bail de locaux dits bruts ou nus est très populaire dans le cadre de la location de locaux commerciaux. Contrairement à ce que prévoit la loi, en cas de location d’un local brut, le locataire prend possession de la chose louée dans un état non aménagé ou partiellement aménagé. Le locataire s'occupe lui-même - ou avec la participation du bailleur - d'effectuer ou terminer l'aménagement des locaux permettant l'utilisation convenue par le contrat (par ex. cabinet de dentiste, salon de coiffure, bureaux, etc.). La question se pose souvent de savoir dans quelle mesure le locataire doit être indemnisé pour les aménagements qu’il effectue, quand est-ce que ses investissements sont considérés comme étant amortis et s’il est tenu de démolir ses aménagements à la fin du bail. Il est recommandé de rédiger des dispositions contractuelles précises pour éviter les différends.
- Les contrats de bail de locaux commerciaux prévoient souvent une clause d'indexation. De quoi s’agit-il?
Lorsque les parties prévoient une clause d'indexation, elles conviennent à l'avance que le loyer net sera indexé exclusivement sur la base de l'indice national des prix à la consommation publié par l'Office fédéral de la statistique. Le taux d'intérêt de référence n'est pas pris en compte. Une clause d'indexation vise à garantir que le loyer s'adaptera uniquement au coût de la vie. Pour être valable, une clause d'indexation doit être prévue dans un contrat de bail d’une durée d’au moins cinq ans. Ce n'est qu'à l'expiration de la clause d'indexation que les parties peuvent à nouveau invoquer les motifs légaux d'adaptation du loyer, par exemple le taux d'intérêt de référence.
- Qu’est-ce qu’un «droit d'option»?
Un droit d'option est une clause contractuelle qui autorise l'une des parties à prolonger le bail par une déclaration de volonté unilatérale (par ex. pour cinq années supplémentaires). Il existe deux types d’options: l’option proprement dite et celle improprement dite. On parle d'une option proprement dite lorsque tous les éléments essentiels du contrat tels que la chose louée et le loyer sont déjà convenus, et d’une option improprement dite, lorsque les éléments essentiels tels que le montant du loyer ne sont pas encore fixés dans la clause. Le droit d’option doit être exercé dans les délais prévus. Le délai ou la date pour l'exercice du droit d'option doit être fixé dans le contrat. Un contrat de bail peut prévoir la possibilité qu'une option puisse être exercée plusieurs fois.
- Quel est le délai de préavis applicable au contrat de bail de locaux commerciaux?
Le délai de congé prévu par la loi est de six mois pour le terme fixé par l’usage local ou, à défaut d’un tel usage, pour la fin d’un trimestre de bail. Les parties peuvent convenir par contrat d’un délai de résiliation plus long. Le bailleur doit donner le congé en utilisant une formule agréée par le canton, laquelle précise pour le locataire la manière dont il doit procéder s’il entend contester le congé ou demander la prolongation du bail. Le bail de locaux commerciaux peut être prolongé de six ans au maximum.
Le locataire est tenu de donner son congé par écrit, mais il n'est pas tenu d'utiliser une formule officiellement approuvée.
Conclusion
En matière de location de locaux commerciaux, on dispose d'une certaine marge de manœuvre. Afin d'éviter tout différend entre les parties au contrat, il est recommandé de rédiger des dispositions contractuelles précises. Le bail de locaux bruts, en particulier, soulève de nombreuses questions qu’il est nécessaire de clarifier dans un contrat. N’hésitez pas à nous contacter si vous avez besoin de conseils.
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