Ce site utilise des cookies pour vous offrir un service plus personnalisé et mieux adapté à vos besoins. En naviguant sur ce site, vous acceptez l’utilisation de nos cookies. Veuillez lire notre Déclaration de protection des données en ligne si vous souhaitez davantage d’informations sur les cookies que nous utilisons et sur la manière de les supprimer ou de les bloquer.
  • Planifier l’entretien d'un bien immobilier et ses assainissements énergétiques sous l'angle fiscal
Article:

Planifier l’entretien d'un bien immobilier et ses assainissements énergétiques sous l'angle fiscal

04 décembre 2019

Nicolas Duc , membre de la Direction régionale Suisse romande, responsable Fiscalité & Droit Suisse romande, associé |
Luis Annoni , Responsable fiscalité & droit |
10 min

Une planification fiscale minutieuse est utile – aussi bien pour les maisons et appartements privés que pour les immeubles locatifs. Coordonnez de façon optimale vos revenus imposables et les déductions fiscales et tirez parti du potentiel d’économie possible.

 

Deux exemples pratiques montrent que des erreurs sont possibles
 

Exemple 1: Le couple Monnier de Lausanne: «Nous ne payerons plus d’impôt sur le revenu pendant deux ans.» A notre demande, Madame Monnier explique qu’ils ont entièrement rénové leur maison familiale pour 240’000 francs en 2018. Il faut aussi savoir que leur revenu imposable s’élève à environ 100’000 francs.


Madame Monnier pensait que le montant des frais d’entretien d’immeuble qui dépassaient le revenu imposable pour l'année 2018 pourrait être déduit en 2019 et 2020. Une erreur coûteuse. En effet, les reports ne sont possibles que pour les indépendants.

 

Exemple 2: Monsieur Brodard de Fribourg nous a expliqué sa stratégie en matière d’entretien d’immeubles comme suit: «Je souhaite entretenir ma maison correctement. C’est pourquoi je rénove une pièce ou un élément important de la maison chaque année.»


La volonté de garder sa maison en bon état en permanence est tout à fait compréhensible. Mais cette stratégie n’est pas avantageuse du point de vue fiscal. Ci-après, nous présentons brièvement les principaux points auxquels il faut prêter attention. 

 

Points à retenir pour les biens immobiliers

Pour les biens immobiliers dans la fortune privée, les frais d’entretien, les frais de rénovation de biens nouvellement acquis, les primes d’assurances et les remplacements d’installations peuvent être déduits. En outre, les investissements servant à réaliser des économies d’énergie et à la protection de l’environnement peuvent également être déduits au même titre que les frais d’entretien.
 

Différenciation entre les dépenses d’entretien et les investissements (augmentation de valeur)

On ne peut faire valoir que la déduction de frais nécessaires au maintien de la valeur, mais n’entraînant pas d’augmentation de valeur ou couverts par des assurances ou subventions du secteur public ou des distributeurs d’énergie. Les frais visant à maintenir la valeur de l’immeuble (entretien, rénovations, remplacement d’installations) sont déductibles.

Les frais d’acquisition d’équipements ou de transformation, agrandissement et changement d’affectation (p. ex. la construction d’un jardin d’hiver ou d’un abri pour voitures) sont des investissements apportant une plus-value et ne sont donc pas déductibles de l’impôt sur le revenu. Lors d’une vente ultérieure, ces investissements peuvent toutefois être déduits de l’impôt sur les gains immobiliers.

Si des améliorations sont apportées à un bien ou que d’anciennes installations sont remplacées par d’autres offrant un confort supérieur ou une meilleure performance, toutes les dépenses ne peuvent pas être déduites des impôts en tant que frais d’entretien car une partie d’entre elles est considérée comme une plus-value.

Les versements au fonds de réparation ou de rénovation de PPE sont déductibles dans la mesure où toute autre affectation en dehors de la couverture des frais de réparation et d'entretien des constructions est exclue par le règlement interne et dans les faits. Si, par la suite, on prélève des montants de ce fonds pour financer des travaux d’entretien, aucune nouvelle déduction ne sera admise.
 

Rapport temporel

Certains cantons classifient les frais sur la base de la date du paiement, et d’autres les classifient sur la base de la date de facturation. D’autres cantons autorisent les deux méthodes si elles sont appliquées de manière cohérente ou ont des réglementations différenciées. La méthode de classification joue un rôle important en début/fin d’année pour l’attribution aux différents exercices fiscaux.

 

Déduction des frais forfaitaires ou des frais effectifs pour l’entretien de l’immeuble

Chaque année, les contribuables peuvent choisir librement s’ils veulent demander la déduction des frais forfaitaires ou des frais effectifs pour l’entretien de leur immeuble à usage propre. Il va de soi que la déduction des frais effectifs est uniquement judicieuse si ceux-ci sont supérieurs aux frais forfaitaires (ces derniers varient selon les cantons). Une planification intelligente permet même de déduire au total des frais d’entretien d’immeuble supérieurs aux frais effectifs au fil des ans. Est-ce injuste? Non. Il faut considérer les frais d’entretien d’immeuble, ainsi que les intérêts débiteurs, comme des contreparties de la valeur locative. Cette dernière représente effectivement un «revenu fictif».

Pour les biens qui font partie de la fortune privée et sont loués à des particuliers (p. ex. un immeuble locatif), on peut également choisir chaque année entre la déduction des frais forfaitaires ou des frais d’entretien effectifs. Pour les objets privés qui sont principalement affectés à l'usage professionnel, la déduction forfaitaire n’est pas possible au niveau fédéral et dans plusieurs cantons.

C’est justement cet arbitrage entre les frais forfaitaires et les frais effectifs qui offre de vastes opportunités d’optimisation fiscale. Pour chaque bien, vous pouvez choisir chaque année la manière dont vous voulez procéder. S’ajoute à cela le fait que, pour un bien donné, vous n’êtes pas tenu(e) de choisir le même système de déduction pour les impôts cantonaux et fédéraux. Elaborez une stratégie adaptée à vos besoins.

 

Stratégie fiscale pour le «gros entretien»

Les travaux d’entretien et de rénovation majeurs devraient être répartis sur plusieurs périodes fiscales. De manière générale, il convient de répartir sur deux exercices les rénovations dont le coût dépasse la moitié du revenu imposable. Pour les montants plus élevés, il est judicieux de répartir les frais sur trois périodes fiscales, voire plus. On peut ventiler les frais sur plusieurs années fiscales si les travaux sont divisés en plusieurs phases de rénovation ou effectués à cheval sur plusieurs années. Dans ce cas, les frais doivent être délimités clairement entre la première et la deuxième année et facturés séparément. Veillez à prendre en compte les critères de délimitation qui s’appliquent dans votre canton (date de facture ou date de paiement).

Une rénovation complète d’une maison, comme dans l’exemple de Monsieur et Madame Monnier de Lausanne, pourrait être répartie dans le temps comme suit:  1ère année: remplacement des fenêtres et volets; 2e année: remplacement des salles d’eau; 3e année: remplacement de la cuisine et 4e année: remplacement du chauffage et du chauffe-eau.

 

Stratégie fiscale pour le «petit entretien»

De nombreux propriétaires de maisons et d’appartements investissent en permanence dans l’entretien de leur bien, comme dans l’exemple de Monsieur Brodard de Fribourg. Divers travaux d’entretien sont effectués chaque année. Cela n’est pas avantageux du point de vue fiscal. En effet, les frais d’entretien de montants relativement modestes vont rarement dépasser les frais forfaitaires, de sorte qu’on peut seulement faire valoir la déduction des frais forfaitaires. En conséquence, on ne tire pas parti des frais d’immeuble effectifs.

Pour éviter cette situation, il faudrait garder «sous le coude» l’entretien de l’immeuble. On concentre alors les rénovations mineures et le remplacement d’installations sur les «années d’entretien». On espace la réalisation de tels travaux de quatre à six ans. Dans l’intervalle, on demande la déduction des frais forfaitaires. On ne peut planifier que les travaux qui ne sont pas urgents. Mais on devrait pouvoir planifier dans le temps la plupart des travaux d’entretien.

En outre, de nouvelles dispositions fiscales qui entrent en vigueur le 1er janvier 2020 pourraient s’avérer très importantes pour vous: il s'agit de l’ordonnance sur les frais relatifs aux immeubles.

 

En quoi consiste l’ordonnance sur les frais relatifs aux immeubles qui entre en vigueur le 1er janvier 2020?

Auparavant, les frais liés à une maison ou à un appartement en propriété étaient intégralement considérés comme faisant partie du coût de la vie. Le prix d’achat devait provenir de revenus ou fortune imposables. Peu importait qu’il s’agisse d’un logement en propriété acheté clés en main, d’une nouvelle construction sur une parcelle non encore construite ou d’un ancien bien démoli avant d’y construire une nouvelle maison, c’est-à-dire un «bâtiment de remplacement». Les frais n’étaient en aucun cas déductibles des impôts.

Désormais, on peut demander une déduction fiscale d’une partie des frais de démolition d’une ancienne maison et de construction d’un bâtiment de remplacement, à certaines conditions, comme pour les frais d’entretien. Cela permet de réaliser d’importantes économies d’impôt sur le revenu. L’ordonnance sur les frais relatifs aux immeubles recèle un important potentiel d’optimisation fiscale.

Désormais, les frais de démolition en vue d’une construction de remplacement sont assimilés aux frais d’entretien. Les investissements destinés à économiser l’énergie et à protéger l’environnement sont déductibles sur les deux périodes fiscales consécutives suivantes, dans la mesure où ils ne peuvent pas être entièrement pris en considération sur le plan fiscal pour l’année pendant laquelle ils ont été effectués. Le même principe s’applique aux frais de démolition en vue d’une construction de remplacement.

 

Quels sont les effets de la nouvelle ordonnance sur les frais relatifs aux immeubles sur les impôts à partir de 2020?

La nouvelle réglementation relative aux bâtiments de remplacement permet, lors de la construction de nouveaux biens, de demander la déduction des frais d’entretien d’immeuble et des investissements destinés à économiser l’énergie pendant l’année de construction ainsi qu'un report du solde sur les deux années suivantes. De nombreuses personnes concernées ne paieront ainsi quasiment pas d’impôts pendant trois ans.

La mise en œuvre concrète suscite de nombreuses questions. Les détails des dispositions cantonales ne sont pas encore connus. Selon les cantons, il se peut que les dispositions précises ne soient publiées que dans quelques années. Il est d’autant plus important qu’un tel projet soit accompagné par un expert fiscal.

 

Conclusion

La planification fiscale est déterminante pour la réalisation d’économies fiscales dans le domaine immobilier. Veillez à ce que les frais déductibles puissent toujours être compensés par des revenus imposables lors de la même période fiscale et ne «tombent pas dans le vide» au niveau fiscal. L’«effet d’économie d’impôts» est plus efficace en cas de forte progression que lorsque le revenu imposable peut quasiment être ramené à zéro par des déductions. Deux facteurs sont déterminants à cet égard: l’identification des frais déductibles fiscalement et le calendrier des travaux d’entretien.

Si vous planifiez un bâtiment de remplacement, vous devez respecter les nouvelles dispositions à partir de 2020.

La planification des frais d’entretien d’immeuble ou d’un bâtiment de remplacement est certes assez fastidieuse, mais une coordination soigneuse porte ses fruits.

Nous avons publié une brochure gratuite qui donne de précieux conseils sur la «modernisation du logement». Nous la mettons volontiers à votre disposition:

 

Download

 

Nos experts vous aident volontiers pour votre planification fiscale.

 

imprimer l'article