Das Bauhandwerkerpfandrecht

Das Bauhandwerkerpfandrecht ist ein gesetzliches Grundpfandrecht zur Sicherung von Werklohnforderungen. Eintragungsberechtigt sind Forderungen von Handwerkern oder Unternehmern, die auf einem Grundstück zu Bauten oder anderen Werken, zu Abbrucharbeiten, zum Gerüstbau, zur Baugrubensicherung oder dergleichen Material und Arbeit oder Arbeit allein geliefert haben.

Baupfandberechtigt sind objektspezifische körperliche Leistungen. Die blosse Lieferung von Handelsware oder die Leistung eines Architekten oder Ingenieurs begründen keinen Anspruch auf Eintragung. Demgegenüber ist die Lieferung von Material, das eigens für ein bestimmtes Bauvorhaben hergestellt worden ist und von einem Dritten verbaut wird, objektspezifisch und damit eintragungsberechtigt. Als Beispiele können speziell angefertigte Fenster oder gebrauchsbereiter Beton genannt werden.

Die Eintragung des Bauhandwerkerpfandrechtes hat bis spätestens vier Monate nach Vollendung der Arbeit zu erfolgen (Art. 839 Abs. 2 ZGB). Ohne Mitwirkung des Grundeigentümers kann die Eintragung nur aufgrund eines gerichtlichen Urteils erfolgen. Zur Wahrung der viermonatigen Frist sollte der Pfandberechtigte deshalb beim zuständigen Gericht zunächst ein Gesuch um superprovisorische Eintragung des Bauhandwerkerpfandrechtes stellen. Erachtet das Gericht das Gesuch, gestützt auf die eingereichten Unterlagen, als möglicherweise begründet, weist es das Grundbuchamt an, das Pfandrecht im Grundbuch vorläufig und provisorisch vorzumerken. Der Grundeigentümer wird erst zu einem späteren Zeitpunkt angehört. Kann der Grundeigentümer den Pfandrechtsanspruch des Handwerkers nicht entkräften, bleibt die vorläufige Vormerkung bestehen. Dem Handwerker wird eine Frist von in der Regel drei Monaten angesetzt, innert derer er beim Gericht Klage um definitive Eintragung des Pfandrechtes erheben muss.

Eine superprovisorische Eintragung des Pfandrechtes kann erfahrungsgemäss innert weniger Arbeitstage erfolgen. Dennoch ist das Mahnwesen präzise zu terminieren, um einen Zahlungsverzug rechtzeitig erkennen zu können. Es empfiehlt sich, zunächst mit dem Kunden zu sprechen und ihm die Absicht zur Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrechtes mitzuteilen. Möglicherweise wird der Kunde die Forderung des Handwerkers bevorzugt behandeln und begleichen.

Muss der Leistungsempfänger auch Eigentümer der Liegenschaft sein?

Der Vertragspartner, und damit Besteller aus dem Werkvertrag, ist sehr oft nicht der Eigentümer des Grundstückes, auf dem die Handwerkerleistungen erbracht wurden. Es handelt sich dagegen oft um einen General- oder Totalunternehmer, allenfalls ein Hauptunternehmer, welcher Unterakkordanten für spezielle Leistungen beizieht. Der Handwerker oder Unternehmer hat in diesen Fällen also kein vertragliches Forderungsrecht gegenüber dem Grundeigentümer, sondern nur gegenüber seinem Vertragspartner. Dennoch hat der Handwerker das Recht und die Möglichkeit, seine Werklohnforderung mittels eines Bauhandwerkerpfandrechtes direkt zu Lasten des Grundstückes, auf dem die Leistungen und damit die Wertvermehrung erbracht wurden, im Grundbuch eintragen zu lassen (ähnlich einer Hypothek). Wird nun der Handwerker für seine Forderung von seinem Vertragspartner aufgrund von Liquiditätsschwierigkeiten (Konkurs, Nachlass etc.) nicht bezahlt, dient das Grundstück als Sicherheit für die Bezahlung des Werklohnes.

Fazit

Die Bestimmung des Zeitpunkts der Vollendung der Arbeit kann in der Praxis Schwierigkeiten bereiten. Kleinere Ausbesserungsarbeiten nach erfolgter Bauabnahme haben keinen Einfluss auf den Zeitpunkt der Vollendung. Indizien sind die protokollierte Bauabnahme des Werkes und die Schlussrechnung. Beweispflichtig ist der Unternehmer. Es empfiehlt sich deshalb, die erbrachten Leistungen zu dokumentieren und die Rapporte vom Bauleiter oder Kunden unterzeichnen zu lassen. Die Schlussrechnung ist umgehend nach Abschluss der Arbeiten zu stellen und der Zeitpunkt der Vollendung zu dokumentieren.

Das Pfandrecht stellt ein wirksames Druckmittel gegenüber dem Grundeigentümer oder einem säumigen Schuldner (General-, Total- oder Hauptunternehmer) dar, weil der Handwerker gestützt auf sein Pfandrecht die Zwangsverwertung des Grundstücks verlangen kann. Auf die Folgen der Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrechtes kann man den Schuldner oder den Grundeigentümer vorgängig aufmerksam machen. Dies dürfte die Chancen der Bezahlung einer offenen Rechnung - entweder durch den Schuldner oder direkt durch den Grundeigentümer - deutlich erhöhen.