Herr Müller führte im Jahre 2009 eine Totalrenovation seiner Liegenschaft im Betrag von CHF 152‘000 durch. Da sein steuerbares Einkommen deutlich tiefer ist und CHF 80‘000 beträgt, rechnete Herr Müller damit, dass auch im Jahre 2010 keine Steuern anfallen werden, da er die das steuerbare Einkommen im Jahr 2009 überschiessenden Renovationskosten noch im Jahr 2010 in Abzug bringen könne.

Leider treffen diese Annahmen nicht zu. Bei Liegenschaften, die im Privatvermögen gehalten werden, können die im laufenden Jahr nicht verrechenbaren Abzüge nicht auf das Folgejahr vorgetragen werden. Somit verfallen die im Jahr 2009 nicht verrechenbaren Renovationskosten und können im Steuerjahr 2010 nicht mehr geltend gemacht werden. Wie könnte man diese Sanierung besser planen?
Nachfolgend führen wir die wichtigsten allgemeinen Grundsätze in Kurzform auf. Vor einer umfassenden Renovation müssen die speziellen kantonalen Bestimmungen beachtet werden.


Wahl zwischen Pauschalabzug und effektivem Abzug

Jedes Jahr ist zu entscheiden, ob der Pauschalabzug oder der Abzug der effektiven Kosten vorgenommen werden soll. Es versteht sich, dass der Abzug der effektiven Kosten nur dann Sinn macht, wenn die abzugsfähigen Kosten höher als die Pauschale sind. Die Möglichkeit, jährlich zwischen dem effektiven Abzug und der Pauschale wählen zu können, bietet interessante Steuerplanungsmöglichkeiten. Zuerst muss jedoch die Frage geklärt werden, was überhaupt abzugsfähig ist und wann der Bezug erfolgt.


Abgrenzungen zwischen verschiedenen Jahren bei grösseren Renovationen

Die Zuordnung der Unterhaltskosten auf die einzelnen Steuerjahre wird in der Schweiz (wen wundert das!) nicht einheitlich beurteilt. Im Grundsatz qualifiziert der Geldfluss, also das Datum der Zahlung als Zuordnungsmerkmal zu den einzelnen Steuerjahren. In der Praxis stellen viele Steuerkommissäre jedoch auf das Rechnungsdatum ab. Eine Handwerkerrechnung mit Datum 2009 wird im Jahre 2009 zum Abzug zugelassen. Wenn diese Rechnung jedoch erst im Januar 2010 gestellt wird, qualifiziert dieser Aufwand auch erst im Jahr 2010 als Unterhalt.

Kein Risiko besteht, wenn eine Rechnung in einem Kalenderjahr ausgestellt und im selben Jahr bezahlt wird, sofern die Arbeiten auch im gleichen Jahr ausgeführt wurden. Vorsicht ist bei (grösseren) Renovationen geboten, welche über das Jahresende hinausgehen. Sofern die Kosten auf beide Jahre verteilt werden sollen, verlangt man am besten eine Teil-Rechnung für die Leistungen im alten Jahr (mit Datum Dezember) und bezahlt diese Rechnung auch gleich noch im Dezember. Die Schlussrechnung wird dann im neuen Jahr gestellt. Die Rechnungsstellung sollte deshalb mit dem Leistungserbringer abgesprochen werden.

Zu den abzugsfähigen Kosten gehören:

• Aufwendungen für Reparaturen und Renovationen, einschliesslich des Ersatzes von Einrichtungen und Anlagen, soweit damit keine Wertvermehrung verbunden ist.
  
• Energiesparende und dem Umweltschutz dienende Investitionen. Als Investitionen, die dem Energiesparen und dem Umweltschutz dienen, gelten Aufwendungen für Massnahmen, welche zur rationellen Energieverwendung oder zur Nutzung erneuerbarer Energien beitragen (Ersatz von veralteten und die erstmalige Anbringung von neuen Bauteilen oder Installationen in bestehenden Gebäuden). Im Gegensatz zu allgemeinen Unterhaltskosten dürfen diese Massnahmen wertvermehrenden Charakter haben (bessere Gebäudeisolationen, energetisch höherwertige Fenster, Solarkollektoren etc.). Subventionen und andere Beiträge müssen von den Gesamtkosten in Abzug gebracht werden.
  
• Die Prämien für die Versicherungen des Gebäudes
  
• Die Einlagen in den Reparatur- und Erneuerungsfonds bei Stockwerkeigentümergemeinschaften, sofern diese Mittel zur Bestreitung der Unterhaltskosten für das Gemeinschaftseigentum verwendet werden.
  
• Etc.

Zu den nicht abzugsfähigen Kosten gehören:

• Wertvermehrende Aufwendungen (z.B. die Realisierung eines Anbaus)
  
• Energiekosten (Strom, Heizung)
  
• Grundeigentümerbeiträge (Strassenbeiträge, Anschlussgebühren etc.)
  
• Die mit dem Erwerb oder Verkauf der Liegenschaft zusammenhängenden Kosten
  
• Etc.
  

Soweit die Renovation einer Liegenschaft oder der Ersatz von Einrichtungen und Anlagen teilweise zu einer Wertvermehrung führt, ist eine Aufteilung in abzugsfähige Unterhaltskosten (so genannte werterhaltende Aufwendungen) und in nicht abzugsfähige Anlagekosten (so genannte wertvermehrende Aufwendungen) vorzunehmen. Die Aufteilung kann durch den Architekten vorgenommen werden. Man kann diese Triage aber auch selbst, nach bestem Wissen und Gewissen, vornehmen. Viele Steuerverwaltungen haben zu diesem Thema Merkblätter auf der Homepage aufgeschaltet.


Steuerstrategie für Grossunterhalt

Grossunterhalt, welcher das steuerbare Einkommen übersteigt, sollte auf mehrere Steuerperioden verteilt werden. Als grobe Faustregel gilt, dass Renovationen, welche das halbe steuerbare Einkommen übersteigen auf zwei Jahre zu verteilen sind. Auf diese Art und Weise kann die Steuerprogression optimal gebrochen werden. Eine Aufteilung auf zwei Steuerperioden kann erreicht werden, indem die Arbeiten auf zwei Renovationsphasen aufgeteilt werden oder wenn die Arbeiten jahresübergreifend, z.B. während den Monaten November bis Februar ausgeführt werden. In diesem Falle ist, wie vorstehend aufgezeigt, der Aufwand des alten Jahres und des neuen Jahres klar abzugrenzen.


Steuerstrategie für Kleinunterhalt

Viele Haus- und Wohnungseigentümer wollen ihre Liegenschaft "ordentlich" unterhalten. Zu diesem Zweck wird „permanent“ investiert. Jedes Jahr werden gewisse Unterhaltsarbeiten ausgeführt.

Dies ist aus steuerlicher Sicht suboptimal. Die Unterhaltskosten dürften die Pauschale selten übersteigen. Somit kann immer nur die Pauschale geltend gemacht werden. Die tatsächlichen Liegenschaftskosten verpuffen wirkungslos.

Um dies zu verhindern, soll der Liegenschaftsunterhalt „aufgespart“ werden. Die Kleinrenovationen und der Anlagenersatz sind auf sogenannte „Unterhaltsjahre“ zu konzentrieren. Alle vier bis sechs Jahre, sind diese Arbeiten dann auszuführen.

Planbar sind nur die nicht dringenden Aufwendungen. Die meisten Unterhaltsarbeiten dürften zeitlich planbar sein. Bei unerwarteten Reparaturen stellt sich die Frage, ob man im selben Zuge auch diverse nicht dringliche Arbeiten vornehmen will, um diese Kosten dann gesamthaft steuerlich geltend machen zu können.

Fazit

Wenn folgende Punkte beachtet werden, kann die Steuerbelastung wirksam gesenkt werden:

• Planung der Unterhaltskosten im Voraus (soweit planbar)
  
• Wahl der richtigen Steuerstrategie (Grossrenovationen auf mehrere Steuerperioden verteilen, Kleinunterhalt auf Renovationsjahre zusammenziehen)
  
• Steuerung der Aufwendungen auf die erwünschte Zeitperiode
  
• Akribisches Sammeln aller Belege
  
• Miteinbezug von Kosten, welche oft vergessen werden (z.B. die Gebäudeversicherungsprämien, die Kosten des Kaminfegers, das Service-Abonnement der Heizung etc.)
  

Die Beachtung all dieser Punkte ist wohl etwas mühsam, kann sich jedoch sehr wohl auszahlen.

In der Politik sind Bemühungen im Gange, den Eigenmietwert abzuschaffen. Dadurch würde alles viel einfacher und der von vielen Steuerpflichtigen als ungerecht empfundene Eigenmietwert würde nicht mehr besteuert. Auf der andern Seite würde aber auch der Abzug diverser Kosten dahinfallen. Eine Umstellung würde somit zu Gewinnern und Verlierern führen.


Für Fragen oder bei Unklarheiten kontaktieren Sie bitte Ihren Kundenpartner oder einen Berater einer Niederlassung in Ihrer Nähe.