Rechtliche Sicht

Beim Bauhandwerkerpfandrecht handelt es sich um ein besonderes sogenanntes gesetzliches Grundpfand, welches dem Unternehmer grundsätzlich ab dem Zeitpunkt zusteht, ab welchem er sich zur Arbeitsleistung verpflichtet hat (Abschluss Werkvertrag). Es ermöglicht ihm, seine Forderung insbesondere für den Fall der Zahlungsunfähigkeit des Schuldners zu sichern und die bevorzugte Tilgung seines Guthabens zu erreichen. Voraussetzung ist, dass Arbeit oder Arbeit und Material für ein Werk auf einem Grundstück geleistet bzw. geliefert wurden.

Die Leistung des Bauhandwerkers muss "körperlich" sichtbar werden und mit dem Bau verbunden sein. Die blosse Lieferung von unspezifischem Material oder die Erbringung geistiger Arbeit (Architekt, Ingenieur) begründen dagegen keinen Anspruch auf Eintragung. Unspezifisch ist Material dann, wenn es in beliebiger Menge zugekauft werden kann. Spezifisches Material, wie etwa speziell angefertigte Fenster oder die Lieferung von gebrauchsbereitem  Beton, berechtigt zum Eintrag eines Bauhandwerkerpfandrechtes, denn diese Materialien werden i.d.R. eigens für ein definiertes Werk hergestellt. Der Einbau muss nicht zwingend erfolgt sein, die Lieferung auf die Baustelle genügt.

Als Frist zur Eintragung im Grundbuch sieht das Gesetz bis Ende 2011 noch drei Monate ab Vollendung der Arbeiten vor (Art. 839 Abs. 1 ZGB), wobei sich die Frist nicht mit jeder noch so unbedeutenden Nachbesserung am Objekt hinausschiebt. Zu beachten ist auch, dass der Endpunkt des Fristenlaufs nicht die Anmeldung, sondern die Eintragung im Grundbuch ist, weshalb die Bearbeitungsdauer beim Anmeldeverfahren mit einzurechnen ist.

Im Dezember 2009 hat das eidgenössische Parlament eine Teiländerung des Bauhandwerkerpfandrechts, in Kraft ab 1. Januar 2012, beschlossen, welche massgeblich darin besteht, dass künftig auch Abbrucharbeiten, Gerüstbau, Baugrubensicherung oder dergleichen zur Eintragung eines Grundpfandrechts berechtigen, und zwar nicht bloss für Forderungen gegenüber dem Eigentümer des Grundstücks, sondern auch gegenüber dem Mieter, dem Pächter oder einer anderen am Grundstück berechtigten Person, die mit Zustimmung des Eigentümers Aufträge erteilt haben. Weiter wurde die Frist für die Eintragung des Bauhandwerkerpfandrechts von drei auf vier Monate ausgedehnt.

Aus Sicht des Praktikers

Es stellt sich nun für jede Unternehmung die Frage, welche Arbeiten und insbesondere welche Materiallieferungen zur Eintragung als Bauhandwerkerpfandrecht berechtigen. Beispiel: Beim Verlegen von Leitungen und dem Einbau von Anschlüssen durch den Sanitärspengler sind Arbeit und verbautes Material pfandberechtigt, nicht aber die zum Anschluss vom Sanitärspengler angelieferten Waschmaschinen. Diese unterstehen dem Kaufvertragsrecht, werden weder spezifisch für dieses Werk angefertigt noch fest eingebaut und sind demnach nicht pfandberechtigt.

Falls die Eintragung als Bauhandwerkerpfandrecht möglich ist, sind die Fristen genau zu überwachen und das Mahnwesen bei den betreffenden Kunden ist präzise zu terminieren. Nur so wird rechtzeitig ersichtlich, ob sich ein Zahlungsverzug abzeichnet. Vor Eintragung des Pfandrechts sollte in jedem Falle mit dem Kunden gesprochen werden und ihm die Absicht, ein Bauhandwerkerpfandrecht geltend zu machen, mitgeteilt werden. Sehr oft wird der Kunde dann die Forderung des Handwerkers bevorzugt behandeln und die Forderung begleichen. Es ist zu berücksichtigen, dass der Kunde/Vertragspartner des Unternehmers nicht unbedingt identisch ist mit dem Grundeigentümer, welcher mit dem Bauhandwerkerpfandrecht belastet werden soll.

Die Definition des Abschlusses der Arbeiten auf dem Bau ist heikel. Beweispflichtig ist der Unternehmer. Es empfiehlt sich deshalb, die Leistungen zu dokumentieren und die Rapporte vom Bauleiter oder Kunden unterzeichnen zu lassen. Die protokollierte Bauabnahme ist ein Indiz für den Abschluss der Arbeiten, ein weiteres ist die Schlussrechnung. Diese sollte deshalb umgehend nach Abschluss der Arbeiten gestellt und darin der Abschluss der Arbeiten dokumentiert werden.

Um eine provisorische (vorläufige) Eintragung im Grundbuch zu erwirken, ist genügend Zeit einzuplanen. Da eine provisorische oder gar superprovisorische Eintragung (vorläufige, ohne Stellungnahme der Gegenpartei) des Bauhandwerkerpfandrechtes im Grundbuch nur über einen Gerichtsbeschluss möglich ist (es sei denn, der Grundeigentümer stimmt dem Eintrag zu), wird oftmals der Beizug eines Anwalts erforderlich. Der Anwalt sollte rechtzeitig, mindestens 10 Tage vor Terminablauf, involviert werden.

Die Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrechts ist auch möglich, wenn der Kunde Garantiemängel geltend macht. Falls das Gericht die superprovisorische Eintragung gutheisst, wird die Gegenpartei nach Eintrag im Grundbuch zur Stellungnahme eingeladen. Das Gericht entscheidet anschliessend, ob der superprovisorische Eintrag im Grundbuch bestehen bleiben soll. Anschliessend hat der Gläubiger die Möglichkeit, eine Klage auf definitive Eintragung des Bauhandwerkerpfandrechts zu erheben.

Aus diesen Ausführungen wird deutlich, dass der Prozess zur definitiven Eintragung einer Handwerkerpfandrechtsforderung im Grundbuch des Kunden bzw. des Grundeigentümers langwierig und kostspielig ist. Hinzu kommt, dass mit der Eintragung des Pfandrechts die Forderung noch nicht realisiert ist. Allenfalls muss noch die Pfandverwertung im Zwangsvollstreckungsverfahren folgen.

Der Zweck des Bauhandwerkerpfandrechts könnte gefährdet werden, wenn das Grundstück vor der Eintragung des Bauhandwerkerpfandrechts mit anderen Pfandrechten belastet ist, sodass im Falle einer Verwertung kein Erlös für den Gläubiger mehr zu erwarten ist. Dieses Risiko wird durch Art. 841 ZGB gemildert, wonach vorangehende Pfandgläubiger unter Umständen den Anteil am Verwertungserlös herausgeben müssen, welcher den Wert des Bodens übersteigt.

Fazit